Com a redução do teto de financiamento com recursos da poupança para compra de imóveis usados pela Caixa Econômica Federal (de 80% para 50% na modalidade mais procurada), os bancos privados passaram a oferecer, ao menos por enquanto, um teto maior que o oferecido pela instituição que lidera o crédito imobiliário no país.

Ou seja, o comprador que não tiver o valor mínimo exigido para a compra de um imóvel usado pela Caixa pode conseguir na concorrência – mas com taxas de juros, em geral, mais elevadas.

Consultados pelo G1, os 6 maiores concorrentes da Caixa informaram que, por ora, continuam financiando até 80% do valor do imóvel. Veja as condições de cada um mais abaixo

As mudanças na Caixa começaram a valer nesta segunda-feira (4). A mudança vale apenas para imóveis usados financiados com recursos da poupança – ficam de fora da mudança o crédito para a habitação popular, como o programa Minha Casa Minha Vida, e os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). O banco detém 70% de todos os financiamentos de imóveis no país.

Pelas novas regras, os financiamentos com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Oportunidade para a concorrência

Para o diretor executivo de Estudos e Pesquisas Econômicas da (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a mudança deve fazer crescer a procura por financiamentos nos bancos privados.

"Num primeiro momento, vai ocorrer uma migração. Há a possibilidade deles [os bancos privados] pegarem um pouco desse mercado que até então era cativo da Caixa. Vamos ver sim esses bancos crescerem as suas carteiras, aproveitando a oportunidade", afirma Oliveira.

O especialista avalia, no entanto, que, dependendo da demanda, esses bancos poderão também seguir a Caixa e tomar algum tipo de medida para restringir o crédito.

"A princípio não devem fazer isso em razão do próprio ambiente da economia. A inflação alta, a queda de renda, os juros em alta, o medo do desemprego, tudo isso leva o consumidor a adiar o plano da casa própria. E isso deve ajudar os bancos a suportar essa demanda num primeiro momento", afirma.

Piores condições de crédito

Apesar do maior estímulo à concorrência, o diretor da Anefac destaca que não há dúvida de que ficou mais difícil financiar um imóvel.

"As condições de crédito pioraram muito. E só essa mudança da Caixa (diminuição do teto) já deixa o crédito mais difícil, porque os bancos privados são muito mais seletivos", afirma Oliveira, citando tanto as mudanças nas regras da Caixa, a elevação das taxas de juros e as mudanças na política econômica do Governo Federal. "Quando se fala em financiamento habitacional, estamos falando de valores altos, portanto qualquer qualquer pequena alteração tem impacto forte no custo final do imóvel", destaca.

A restrição no crédito imobiliário da Caixa ocorre após a caderneta da poupança ter registrado uma saída líquida (retiradas menos depósitos) de R$ 11,43 bilhões em março, a maior fuga de recursos da aplicação para todos os meses. Quando a captação da poupança é reduzida, os recursos para empréstimos ficam mais escassos.

No primeiro trimestre de 2015, foram destinados R$ 24,1 bilhões à compra e construção de imóveis, segundo pesquisa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip). O resultado ficou 4,6% abaixo do verificado no mesmo período do ano passado.

Os imóveis usados representam a maior parte dos financiamentos feitos no país. Em 2014, foram 202 mil imóveis usados financiados ante 142 mil imóveis novos.

Simulação para imóvel usado no valor de R$ 700 mil

Uma simulação feita pela Anefac mostra que, no caso de um imóvel usado no valor de R$ 700 mil, a entrada mínima para financiamento pela Caixa passou de R$ 140 mil para R$ 350 mil, levando em consideração que os recursos estariam aplicados mensalmente na poupança. Ou seja, uma diferença de R$ 210 mil. O que exigirá mais tempo de economia para reunir o valor exigido para a entrada.

ANTES – Aqui, o banco estaria financiando o valor de R$ 80% correspondente ao valor de R$ 560 mil e o consumidor precisaria ter o restante de 20% (montante de R$ 140 mil)
– em 3 anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 3.495,61
– em 5 anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 1.945,40

AGORA – Aqui, o banco estaria financiando o valor de R$ 50% correspondente ao valor de R$ 350 mil e o consumidor precisaria ter os outros 50% (montante de R$ 350 mil)

– em 3 anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 8.739,02
– em 5 anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 4.863,49

Segundo a Anefac, com as condições de crédito mais restritas na Caixa, as taxas ficaram muito mais variáveis entre os bancos, o que exige ainda mais pesquisa por parte do consumidor a fim de comparar cada uma das propostas.

"Não tem muito o que fazer. É barganhar e pesquisar muito porque agora existe uma variação grande de taxa de juros", diz o diretor.

Regras para financiamento de imóveis usados

Confira abaixo os limites, regras e taxas informadas pelos principais bancos:

CAIXA

Financia até 50% do valor do imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e até 40% pelo Sistema Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Taxa balcão efetiva: 9,45% ao ano

Banco do Brasil

Financia até 80% do valor de imóveis novos ou usados
Taxa de juros referencial: 9,9% + TR

Itaú-Unibanco

Financia até 80% do valor de imóveis novos ou usados, com valor mínimo de R$ 50 mil
Valor da parcela deve comprometer até 35% da renda líquida do comprador
As taxas de juros são negociadas após aprovação de crédito

Bradesco

Financia até 80% do valor para imóvel novo ou usado
Prazo máximo do financiamento é de 30 anos
Valor da parcela deve comprometer até 35% da renda líquida do comprador
Taxa efetiva balcão para imóveis até R$ 750 mil: 9,60% ao ano

Santander

Financia até 80% do valor de imóveis novos e usados
Taxa de juros a partir de 9,6% ao ano + TR (condições de crédito variam de acordo com o perfil do cliente e seu relacionamento com o banco)

HSBC

Financia até 80% do valor de imóveis novos ou usados
O prazo máximo do financiamento é de 30 anos
As taxas dependem do relacionamento com o cliente

Citibank

Financia até 80% do valor para imóveis novos e usados
Taxa de juros de 8,90% ao ano + TR para clientes Citibank com relacionamento